Продажа недвижимости

Продажа недвижимости - сфера бизнеса в области купли-продажи (см.). История таких "продаж" начинается почти от времен мезолита. Скифы задолго до нашей эры разыгрывали большие участки земли на культовых праздниках.
Ныне предметом договора купли-продажи недвижимого имущества в России является любая недвижимость, указанная в ст.130 ГК РФ (земельный участок, квартира, здание, морские суда и др.), которая подлежит передаче продавцом в собственность покупателя.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Кроме того, в договоре должно содержаться указание на расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если стороны не оговорят предусмотренных выше условий, такой договор считаться заключенным не будет.
К существенным условиям договора продажи недвижимости законодатель относит и цену недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).
Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена письменная форма, причем составлен он должен быть в виде одного документа, подписанного сторонами. В случае невыполнения требования законодателя такой договор будет являться недействительным (ст.550 ГК РФ).
В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, при этом при необоснованном отклонении стороны от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что по общему правилу при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.д. В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.
Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. Продажа недвижимости допускается без согласия собственника этого участка, однако только в том случае, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Покупатель недвижимого имущества в данном случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).
Возможна обратная ситуация, когда продается земельный участок без передачи в собственность недвижимого имущества (ст.553 ГК РФ). В этом случае за продавцом недвижимости сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, причем условия такого использования определяются договором продажи этого земельного участка. При отсутствии в договоре условий пользования земельным участком, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.
При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости (п.2 ст.555 ГК РФ).
Возможна ситуация, когда цена на недвижимость определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера. В таком случае при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).
Законодатель предъявляет определенные требования к порядку передачи недвижимого имущества продавцом покупателю. Данный порядок регулируется ст.556 ГК РФ. Согласно п.1 названной статьи передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Причем продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю после вручения последнему и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данная норма не является императивной, поэтому законом, а также договором может быть предусмотрено иное (п.1 ст.556 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст.556 ГК РФ если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.
В том случае, если продавец передает покупателю недвижимость, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, покупателю предоставляется несколько вариантов поведения (ст.475 ГК РФ):
- требование от продавца соразмерного уменьшения покупной цены
- требование к продавцу о безвозмездном устранении недостатков недвижимости в разумный срок
- требование к продавцу о возмещении своих расходов на устранение недостатков недвижимости
Данные правила применяются в том случае, если недостатки передаваемой недвижимости не были оговорены продавцом.
В том случае, если покупатель обнаружил неустранимые недостатки в недвижимости, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, либо которые проявляются после их устранения, а также другие подобные недостатки, он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимости и потребовать возврата уплаченной за нее денежной суммы.
Особенности продажи жилых помещений.
Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).
Помимо цены и предмета договора, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением.
Костусенко И.И.