Приватизация земли в Западной Европе

Приватизация земли в Западной Европе - один из вариантов европейской земельной политики, который нельзя в силу ряда причин применить в России. Все сельскохозяйственные предприятия - коллективно или индивидуально организованные - нуждаются в обеспечении выгодными кредитами и инвестиционными средствами.
На Западе кредит под 5% годовых (при в 2-3 раза большем в России) уже считается ненормальным и недоступным для сельского хозяйства. Поэтому сельскохозяйственные кредиты, как правило, удешевляются государством. Любая реформа окажется крайне трудной, если одновременно не позаботиться о наличии кредитов и капитала. Принципиально в Германии (да и в Швейцарии) можно купить любой участок земли за определенную денежную сумму. Собственность заносится при этом в земельную книгу (реестр) и тем самым данный участок земли защищен от любых сторонних вторжений. При изъятии земли государством, которое может произойти лишь на основании закона, в большинстве случаев собственник имеет право на полное возмещение. Это "право приобретения" или, с точки зрения продавца, "право продажи" оказывается все более лишь теоретически возможным ввиду высоких цен, которые нужно заплатить за приобретение.
Сельскохозяйственная земля стоит сегодня между 5 и 15 нем. марок за кв. м. За гектар, следовательно, надо заплатить от 50 000 до 150 000 марок (с пересчетом на евро или долл.). Если исходить из 5% кредита (в большинстве случаев такой кредит невозможно получить на всю сумму, несмотря на государственную поддержку), то только на уплату процентов за приобретение земли нужно будет платить от 2 500 до 7 500 марок в год. Сельскохпредприятие не может при разумном ведении хозяйства и тенденции к снижению цен заработать такие дополнительные суммы. Так как сельское хозяйство под постоянным давлением цен принуждается к расширению площадей, следствием такого положения дел является его колоссальная задолженность. Последнее делает все более трудным экономически приемлемо жить за счет сельскох деятельности.
Многие крестьяне вынуждены приобретать дополнительную профессию (заработок на стороне) или же вообще прекращать свою деятельность (так называемое и на Западе неуклонное "вымирание крестьян"). В западных странах занято в сельском хозяйстве около 4-х % от общего числа населения (в противоположность России, где с учетом товарных ЛПХ до 20-25 %). Причина выживаемости сельского хозяйства лежит в наследственном праве - благодаря наследованию от предков к потомкам хозяйство с землей передавалось и переходит практически в дар.
У многих хозяйств не было никакой покупной цены за землю и поэтому они не несут здесь никакого бремени. Но число подобных хозяйств постоянно сокращается, так как все меньше детей решают продолжать профессию крестьянина по причине растущих городов и ненадежного экономического положения. 80% всех продаж сельскохозяйственной земли, например в Швейцарии приходится на земли, проданные наследниками. И, наоборот, в настоящее время растет число экологически настроенных людей, сознательно желающих начать заниматься сельским хозяйством, но они не могут начать, так как цена на землю не позволяет экономически приемлемо начать. Поэтому на Западе переходят к тому, чтобы разрешать покупку сельскохземли только тем, кто сам собирается ее обрабатывать. В итоге цена на землю постепенно приближается к действительным ценам урожаев.
Земля под строительство существенно дороже, чем сельскохозяйственная. В последние 30 лет можно говорить о взрывном росте цен. Даже в деревенских районах нельзя купить участок дешевле чем за 150 нем. марок за кв.метр. В густонаселенных городских районах нижний порог цен 500 марок. При этом никакой верхней границы нет. Так, часть расходов на покупку земли в общей стоимости постройки составляет 20-60%. Высокие цены на землю привели к дефициту жилья по доступным ценам. Активизируется почти только спекулятивное жилищное строительство, что ведет к появлению больших пустующих площадей и помещений, которые никто не снимает (аналоги этому есть уже и в городах России). Высокие цены на землю - причина и тяжелого положения в строительной индустрии. Даже при колебаниях цен не исчезает высокая плата за жилье, которая составляет от 20 до 40% семейного бюджета. Так как для большинства людей строительство нового жилья недоступно, государство вынуждено тратить существенные суммы на субсидирование квартирной платы.
Цены на землю для предприятий очень зависят от места. Земля для размещения офисов, бюро и т.д., как правило, конкурирует с рынком жилья и принимает участие в ценообразовании на этом рынке, по сути дела способствуя повышению цен. Высокие цены привели к образованию больших площадей пустующих помещений (только в районе Цюриха пустуют 250 000 кв.м офисных площадей). Для промышленных предприятий цены существенно ниже, в особенности если речь идет о специально для этих целей выделенных участках. Несмотря на это, в борьбе за создание новых промышленных поселений (создание новых рабочих мест, налоговые сборы) муниципальным властям приходится давать большие субсидии на приобретение земли. На территории бывшей ГДР почти все предприятия были приватизированы, то есть проданы. Цель была - сохранить рабочие места. Но жизнь показала, что в очень многих случаях предприятия покупались лишь с целью последующей продажи их территории по более высоким ценам, а рабочие места были потеряны.
Банки ныне финансируют через залог земли - до 70-80% покупной цены. Но землю трудно продать - и банки разоряются. Даже в США падение цен на землю в сельскохозяйственных областях привело к массивному краху банковской системы. Лишь меньшая часть населения (а также предприятий) являются собственниками земли в Германии (40%), хотя в течение десятилетий покупка земли поддерживалась государством путем высоких субсидий, т.е. за счет всего населения. В Швейцарии в среднем около 30% населения владеют землей, но там помощь государства незначительна. В отношении земли на Западе существует настоящее двухклассовое общество. Земля есть в конечном счете достояние, не подчиняющееся законам рынка. "Естественное" падение цен в отношении земли может быть только в случае, если целые регионы потерпят крах в культурно-экономическом отношении. Вопрос собственности на землю - это жгучая мировая проблема. При этом в западных странах преобладает частная собственность.
Частной собственностью, или просто собственностью, называют свободное, т.е. неограниченное право пользования какой-либо вещью. Почти во всех странах существует понятие "право застройки" или "наследственное право застройки". При такой форме участок становится собственностью на какой-то срок: например, 99 лет. Собственнику дается право неограниченно использовать участок в рамках договора. Он даже имеет право "продать" участок третьему лицу, но в условленное договором время он должен возвратить его назад. Во многих западных странах время от времени проходят публичные дискуссии о социальной целесообразности частной собственности. Ибо частная собственность не стоит над правопорядком, она является частью последнего. Должно существовать защищенное право на использование земли, если вообще можно говорить о собственности. Социальная привязка собственности есть неотъемлемая часть современной демократии. Здесь западные страны еще должны восполнить этот пробел в демократии. Приватизация, то есть собственность на землю, должна иметь основной целью то, чтобы люди могли использовать землю на основе своей инициативы и свободно (по собственному решению). Земельная собственность на пользование не противоречит приватизации, является ее социально-приемлемым вариантом.